住み心地の良い家を建てたいっ！

レオハウスさんで家を建てる経過をまとめたブログです。なるべくローコストで抑えつつも、断熱材はアイシネンを使用して機能的かつ住み心地の良い家を目指しています！

土地情報の見方 （用途地域・建ぺい率・容積率など）

にぶんのに 日曜日, 8月 03, 2014
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チラシなどによく掲載されている情報としては
などがあります。

○土地の広さ

   ～坪、～㎡など。1坪は約3.3㎡です。

○価格

   土地の価格です。土地は消費税がかかりません。

○駅からの距離

   駅から徒歩～分など。徒歩1分は80mとして計算されています。徒歩10分以上11分以内の場所（例えば徒歩810m）は徒歩11分と記載されます。

○道路の種類

   土地の前の道路の種類です。
   不動産では建築基準法第42条に該当するものが道路となります。
   建築基準法第42条に該当しないものは道路とはみなされません。

・建築基準法第42条

第1項
※幅員4m以上のものに限る		 第1号 道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）。
第2号 都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路。
第3号 建築基準法の施工日現在既に存在している道（公道・私道の別は問いません）。
第4号 都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
第5号 私人が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。
第2項 基準時（第1項第3号に同じ。）現在既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。

   なぜ道路になるかならないかが重要になるかというと、建築物を建てる土地は道路に2m以上接していないといけないという義務（接道義務）があるからです。
   そして土地情報の道路には「私道」や「公道」といった表記があります。

      ・私道
         個人や団体の主有し、維持管理している道路。
         上下水道、ガスの引き込みなどは私道に接している住民の許可が必要な場合があります。
         道路にひび割れや地盤沈下などが起こった場合は道路に接している住民の負担で修理になります。

      ・公道
         国や地方公共団体によって管理されている道路。
         ひび割れや地盤沈下などで道路に問題が起こった場合でも国や地方公共団体が修復してくれます。

　
   一般的に人気が高いのは公道に接した土地ですが、接道義務に反した土地では建築物を建てられないので気を付けてください。
（例外として建築基準法43条申請によって建築許可が出る場合もありますが、申請手数料などが必要です。）


○用途地域

   用途地域は都市計画法によって定められています。
   都市計画とは、都市における多種多様な建築需要を制限し、都市自体が無計画な雑居建築物の乱立集合体となり、やがては都市機能を麻痺させることとならないよう、「農林漁業との健全な調和を図りつつ、文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保」し、このために「適正な制限のもとに土地の合理的な利用」を図る、総合的な都市づくりの基本となる計画のことです。

・用途地域における建築物用途の制限

用途地域性格用途制限
第1種低層住居専用地域低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域住宅、共同住宅、下宿、幼稚園、小・中・高等学校、公衆浴場、診療所、一定の兼用住宅、図書館、寺社、老人ホーム、巡査派出所、その他公益上必要な建築物等に限り建築可能
第2種低層住居専用地域主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域第1種低層住居専用地域適格建築物の他、150㎡以内の店舗等に限り建築可能
第1種中高層住居専用地域中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域第2種低層住居専用地域適格建築物の他、大学、病院、500㎡以内の店舗等、300㎡以内かつ2階以下の車庫等に限り建築可能
第2種中高層住居専用地域主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域工場、ボーリング場、パチンコ屋、ホテル、自動車教習所、カラオケボックス等、劇場・映画館等、1500㎡超又は3階以上の事務所・店舗等、営業用倉庫、キャバレー、料理店、個室付浴場、一定の危険物貯蔵所、一定規模以上の車庫等を禁止
第1種住居地域住居の環境を保護するため定める地域一定の工場、パチンコ屋、カラオケボックス等、劇場・映画館等、3000㎡超の事務所・店舗等、営業用倉庫、キャバレー、料理店、個室付浴場、一定の危険物貯蔵所、一定規模以上の車庫等を禁止
第2種住居地域主として住居の環境を保護するため定める地域一定の工場、劇場・映画館等、営業用倉庫、キャバレー、料理店、個室付浴場、一定の危険物貯蔵所、一定規模以上の車庫等を禁止
準住居地域道路の沿線として地域の特性にふさわしい業務の利便を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域一定の工場、200㎡以上の劇場・映画館等、キャバレー、料理店、個室付浴場、一定の危険物貯蔵所等を禁止
近隣商業地域近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める定める地域一定の工場、キャバレー、料理店、個室付浴場、一定の危険物貯蔵所等を禁止
商業地域主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域150㎡超の工場、危険性の大きい又は公害発生のおそれが大きい工場、一定の危険物貯蔵所等を禁止
準工業地域主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域個室付浴場、危険性の大きい又は公害発生のおそれが大きい工場、一定の危険物貯蔵所等を禁止
工業地域主として工業の利便を増進するため定める地域幼稚園、小・中・高等学校、大学、病院、ホテル、劇場・映画館等、キャバレー、料理店、個室付浴場等を禁止
工業専用地域工業の利便を増進するため定める地域住宅、幼稚園、小・中・高等学校、ボーリング場、パチンコ屋、図書館、老人ホーム、大学、病院、ホテル、物品販売店舗、飲食店、劇場・映画館等、キャバレー、料理店、個室付浴場等を禁止
指定なし商業施設等の特定大規模建築物を禁止

   上記はそれぞれの特徴を簡単にまとめたものになりますが、自分がどのような場所に住みたいか、どのような建物を建てたいかによってある程度適切な地域が決まってきますので、不動産業者やハウスメーカーの方に一度聞いてみると良いと思います。

○建ぺい率

   建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。

   建ぺい率　＝　建築面積　÷　敷地面積

   例えば40坪の土地で建ぺい率が60%とすると建物の1階部分の外壁を含んだ面積の上限は
   40 ×　0.6　＝　24 (坪)
   となります。
   それぞれの土地に建ぺい率は設定されており、この制限を超える建築物は建設できません。

○容積率

   容積率とは、建物の各階の床面積の合計（延べ面積）の敷地面積に対する割合のことです。

   容積率　＝　延べ面積　÷　敷地面積

   例えば40坪の土地で容積率200%だとすると各階の床面積の合計は80坪まで大丈夫となります。
   1階24坪、2階22坪、3階20坪の建物を建てても合計66坪のため問題ありません。
   ただし容積率とは別に建物の高さ制限などが用途地域によって決まってますので、容積率だけ見て3階建てまで建てられると考えず、一度不動産業者に相談してください。

○建築条件

   「あり（付き）」か「なし」かで記載されています。

   建築条件ありの場合はその土地で建物を建てられるメーカーが限定されています。その代り通常の地価よりも安い価格で販売されていることが多いです。

   建築条件なしの場合は建物を建てるメーカーや工務店を限定されませんので、自分の気に入った業者さんを選べます。

 ○取引形態

   「売主」と「媒介（仲介）」とあります。

   売主の場合はその不動産業者の持っている土地ですので購入の際、仲介手数料がかかりません。
   媒介（仲介）の場合は売主から不動産業者が委託されている土地で、売主と買主それぞれ不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。

   その場合の仲介手数料は
   （土地価格の3%　+　6万円）　×　消費税
   を上限としたものになります。

   この上限が決まっているだけで、これより仲介手数料が低い分には問題ありません。

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